El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que modifica de forma significativa la anterior Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), así como la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), con la pretensión u objetivo de dinamizar el mercado del alquiler. Por este motivo, es importante hacer un repaso de la ley, estudiando tanto las novedades como las cuestiones de posible interés por parte de las futuras partes contratantes, sobre todo en lo relativo al arrendamiento de vivienda
En primer lugar, como cuestión fundamental es que el contrato de arrendamiento se rige por el principio de la primacía de la voluntad de las partes. De esta manera, pueden pactar lo que estimen conveniente, pero siempre teniendo en cuenta que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”, tal como expresa el artículo 6.
Destaca como novedad la duración mínima del contrato de arrendamiento. Hasta la fecha de la modificación, la duración mínima obligatoria era de cinco años. Después de la reforma, la duración se ve reducida a los 3 años. En el caso de que el contrato establezca un período inferior a los tres años, llegada la fecha de vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de 3 años salvo manifestación expresa del arrendatario de no renovarlo con treinta días de antelación. Por tanto, hay un derecho del arrendatario de permanecer en la vivienda como mínimo tres años, siempre que el arrendador no necesite esa vivienda para destinarla a vivienda permanente para él o para familiares de primer grado, en cuyo caso tendrá que comunicarlo en el plazo de dos meses.
Otro cambio importante es que la reforma establece la obligatoriedad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que tengan efecto frente a terceros. Por ello, si el arrendamiento no está inscrito en el Registro, y la vivienda se enajena, el nuevo propietario no tendrá obligación de mantener y subrogarse en el contrato. Asimismo, el derecho a la prórroga obligatoria y tácita prevista en la nueva redacción sólo surtirá efectos frente a terceros, si el contrato de arrendamiento se halla inscrito en el Registro de la Propiedad. De esta manera, si hay una ejecución hipotecaria, el contrato de arrendamiento quedará extinguido.
Entrando en el tema del desistimiento, la ley 4/2013 da libertad al arrendatario para que pueda desistir, transcurridos 6 meses desde la firma del contrato, siempre comunicándolo al arrendador con una antelación de 30 días. La anterior normativa, obligaba al arrendatario cumplir con las anualidades del contrato.
Siguiendo con las novedades, el art. 15 de la LAU prevé que en el caso de nulidad, separación judicial o divorcio, el cónyuge no arrendatario podrá continuar residiendo en la vivienda, siempre que le sea atribuida por las normas civiles.
Otra novedad es que, en el área de la renta, las partes pacten que la renta sea substituida, por un período determinado de tiempo, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.
Pues bien, como todo en la vida, el tiempo nos dirá si se cumple el objetivo de dinamizar el mercado del alquiler.