Como bien es sabido, en caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial. No obstante, el deudor puede intentar negociar con la entidad financiera para obtener un pacto de refinanciación. Lamentablemente, la mayoría de ejecuciones sigue adelante en la práctica. Ante ello, las armas legales con las que cuenta un afectado no suelen anular el proceso, aunque algunas de ellas sí que le permiten paralizarlo y ganar algo de tiempo.
El art. 695 LEC contempla las causas de oposición a la ejecución hipotecaria, y éstas son básicamente cuatro:
- Extinción de la garantía o de la obligación garantizada
- Error en la determinación de la cantidad exigible.
- En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.
- El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
Aunque la primera de ellas y la tercera no son tan comunes, sí que se puede intentar una defensa en base a la segunda y a la cuarta causa de oposición. Por ello, y por considerar que son muy escasas las posibilidades del deudor, el día 15 de mayo del 2013 entró en vigor la Ley Antidesahucios. La nueva norma no incorpora la dación en pago universal y retroactiva que se reclamaba en la Iniciativa Legislativa Popular (ILP), aunque incluye como medida 'estrella' la suspensión durante dos años de los desahucios en los que los afectados cumplan unas condiciones de especial vulnerabilidad. Entre ellos, se señala que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no podrán superar la cantidad de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), el equivalente a 19.000 euros anuales.
Por otro lado, la reforma de la Ley Hipotecaria incluye también quitas del 35% para los deudores que liquiden sus cuotas en un plazo del cinco años y del 20% si lo hacen en 10 años.
Otra novedad es que para las hipotecas constituidas las viviendas habituales se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Esta apreciación de intereses abusivos puede ser apreciada de oficio, pudiendo el juez decretar la improcedencia de la ejecución o su continuación sin aplicación de aquellas cláusulas abusivas.
Asimismo, se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien, concretamente del 60% hasta un máximo del 70% en el caso de los supuestos de vivienda habitual.
En conclusión, aunque ésta ley pretendía acabar o paliar el drama social de las hipotecas, lo cierto es que no soluciona el problema. La única mejora es la moratoria de dos años, que más que una solución es una paralización del procedimiento de ejecución hipotecaria.